Obligația impozitării venitului obținut de persoanele fizice, care nu desfășoară activitate de întreprinzător și transmit în posesie şi/sau folosinţă (locaţiune, arendă, uzufruct, superficie) proprietatea imobiliară este stabilită în art. 18 lit.d) din Codul fiscal. Aici menționăm că în funcție de statutul locatarului, cota impozitului, dar și modul de declarare a impozitului pe venit obținut din locațiune, diferă. Pentru o mai bună înțelegere de către contribuabili a celor expuse în continuare, reiterăm reglementările actelor normative în vigoare.

Codul civil stabilește următoarele tipuri de contracte și noțiuni:

  • Contractul de locațiune reprezintă contractul prin care o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie (art. 1251 din CC);
  • Contractul de arendă reprezintă contractul prin care o parte (arendator) se obligă să dea celeilalte părţi (arendaş) un teren agricol şi/sau alte bunuri agricole în posesie şi folosinţă pe o durată determinată, iar aceasta se obligă să efectueze plata de arendă.

Prin bunuri agricole se înţeleg mijloace fixe (terenuri cu destinaţie agricolă, inclusiv din intravilanul localităţilor, şi ale fondului de rezervă, maşini, utilaje şi instalaţii destinate lucrărilor agricole, construcţii, inclusiv construcţii hidrotehnice, platforme şi spaţii de depozitare destinate păstrării producţiei agricole, cu terenurile aferente acestora, animale care se folosesc în procesul agricol) şi, după caz, mijloace circulante (art. 1288);

  • Uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a poseda şi folosi pentru o perioadă determinată sau determinabilă bunul unei alte persoane (nudul proprietar) şi de a culege fructele bunului, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu şi de a-l înstrăina (art. 604);
  • Superficie este dreptul real imobiliar de a poseda şi folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii a superficiarului, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente a superficiarului. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune.

Dreptul de superficie nu se poate exercita decât asupra suprafeţei construite sau asupra suprafeţei pe care urmează să se ridice construcţia, precum şi asupra suprafeţei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, exploatării ei normale (art.654).

În acest sens, dacă o persoana fizică  care nu desfăşoară activitate de întreprinzător (locator) transmite în locațiune proprietatea imobiliară, venitul obținut, potrivit art. 18 lit.d) din Codul fiscal, reprezintă venit impozabil.

Studii de caz. Impozitarea venitului locatorului în funcție de statutul locatarului

În cazul în care locatorul transmite în locațiune proprietatea imobiliară persoanelor specificate la art. 90 din Codul fiscal și anume:

persoanelor care desfăşoară activitate de întreprinzător, cu excepţia deţinătorilor de patente de întreprinzător şi a persoanelor care desfăşoară activităţi independente conform cap. 102 din Codul fiscal şi activităţi în domeniul achiziţiilor de produse din fitotehnie şi/sau horticultură şi/sau de obiecte ale regnului vegetal conform cap. 103 din Codul fiscal;

  • nerezidenților care desfăşoară activitate conform art.5 pct.151) din Codul fiscal;
  • reprezentanţei permanente;
  • instituţiei;
  • organizaţiei, inclusiv orice autoritate publică şi instituţie publică,

Acestea, conform art. 901 alin. (3) din CF, reţin un impozit în mărime de 12% din veniturile obţinute de către locator de la transmiterea în locațiune a proprietăţii mobiliare şi imobiliare, cu excepţia arendei terenurilor agricole.

Exemplu: Locatorul a transmis unui agent economic în locațiune un depozit pe termen de patru ani, suma chiriei fiind de 50.000 lei anual și un teren agricol pe termen de doi ani cu suma arendei de 65.000 lei anual. Care va fi impozitul pe venit ce urmează a fi reținut, achitat și declarat de locatar din veniturile achitate locatorului?

În cazul venitului obținut sub formă de chirie, agentul economic va reține la sursa de plată, potrivit art. 901 alin. (3) din Codul fiscal, un impozit în mărime de 6.000 lei (50.000*12%).

Totodată, menționăm faptul că, conform alin. (4) art. 901 din Codul fiscal, reţinerea finală a impozitului indicat scuteşte persoana fizică de la includerea venitului prenotat în componența venitului brut, precum şi de la declararea acestuia.

Totodată, venitul obținut din arenda terenului agricol  se va include de locator în Declaraţia persoanei fizice cu privire la impozitul pe venit (Forma CET18) și se va impozita la cota stabilită în art. 15 lit a) din Codul fiscal, de 12%, deoarece agentul economic nu este obligat să rețină din venitul dat impozit la sursă de plată.

Respectiv, dacă să presupunem că persoana fizică are dreptul la scutirea personală în mărime de 25.200 lei și la scutirea pentru persoanele întreținute în mărime de 4.500 de lei, impozitul va constitui 4.236 lei (( 65.000 -25.200-4.500)*12%).

Concomitent, menționăm faptul că, potrivit art. 92 alin. (2) din Codul fiscal, veniturile achitate și impozitul pe venit reținut la sursa de plată urmează a fi reflectat de către locatar în Darea de seamă privind reținerea impozitului pe venit, a primelor de asigurare obligatorie de asistență medicală și a contribuțiilor de asigurări sociale de stat obligatorii calculate (forma IPC21).

Astfel, venitul achitat locatorului pentru transmiterea în locațiune a proprietății mobiliare/imobiliare și impozitul reținut, urmează a fi reflectate la codul sursei de venit ”FOL”.

Totodată, menționăm că, potrivit art. 92 alin. (3) din CF1, venitul și impozitul reținut conform art. 901 alin. (3) din CF urmează a fi reflectat și în Nota de informare (Forma IALS 21).

Alte exemple vedeți în monitorul.fisc.md.